El trámite
Lo que detiene a la gente no es el dinero. Es esta página.
Un extranjero sí puede tener una propiedad frente al mar en México. Se hace con un fideicomiso bancario, es un trámite ordinario que se repite miles de veces al año, y en veinte minutos de lectura deja de dar miedo. Casi todos los que postergan esto lo postergan por no haber leído esto.
Esta página explica el mecanismo en términos generales. No es asesoría legal ni fiscal. El notario público que lleve la operación es quien confirma cada punto para su caso.
Lo esencial
Cinco preguntas, en orden
¿Qué es la zona restringida?
La Constitución mexicana define una franja de cincuenta kilómetros desde la línea de costa y de cien kilómetros desde las fronteras. Dentro de esa franja un extranjero no puede tener el dominio directo de la tierra.
Toda la costa de Progreso está dentro de esa franja. No es una excepción local ni una señal de alerta, es así en todo el litoral del país, desde Los Cabos hasta Tulum.
Entonces, ¿cómo se compra?
A través de un fideicomiso. Un banco mexicano autorizado queda como fiduciario y usted queda como fideicomisario, es decir, como beneficiario.
El banco tiene la titularidad formal. Usted tiene el derecho de usar la propiedad, rentarla, remodelarla, venderla y heredarla a sus hijos. Las decisiones son suyas, todas. El banco no le pide permiso para nada ni puede tocar el inmueble.
¿Cuánto dura?
El fideicomiso se constituye por cincuenta años y es renovable. La renovación es un trámite administrativo, no una nueva autorización que alguien pueda negarle.
¿Quién autoriza?
La Secretaría de Relaciones Exteriores emite el permiso. El banco y el notario llevan el trámite completo; usted aporta documentos de identidad y firma. En la práctica es menos trabajo del que la gente imagina.
¿Qué costos tiene?
Hay una cuota inicial de constitución y una cuota anual al banco fiduciario, además de los gastos notariales y los impuestos de adquisición que aplican a cualquier comprador, mexicano o extranjero.
Las cifras varían por banco y por año. Pida el desglose por escrito antes de firmar cualquier cosa. Un vendedor que no se lo quiera dar por escrito le está diciendo algo.
El proceso · De la oferta a la escritura, en seis pasos
La carta de intención
Un documento breve que fija las condiciones de la operación y el plazo para cerrarla. No transfiere nada todavía y normalmente se acompaña de un depósito en garantía.
La revisión del título
El notario pide el antecedente de propiedad, verifica que no haya gravámenes y confirma que el vendedor es quien dice ser. Este paso evita casi todos los problemas graves.
El permiso de la SRE
La Secretaría de Relaciones Exteriores autoriza la operación para un comprador extranjero. Lo tramita el banco o el notario y suele tardar unas semanas.
La constitución del fideicomiso
El banco fiduciario acepta el encargo y usted queda nombrado fideicomisario. Aquí se define quién hereda, y conviene pensarlo antes y no después.
La firma ante notario
Se firma la escritura, se liquida el saldo y se pagan los impuestos de adquisición. La operación queda formalizada en ese momento.
La inscripción
El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Desde ese día su derecho vale frente a cualquier tercero.
01
El notario
Un notario mexicano no es un notary public
En Estados Unidos y en Canadá un notary public verifica firmas y poco más. En México el notario público es un abogado con examen de oposición, nombrado por el estado, y es la única persona que puede dar fe de una compraventa de inmuebles. Sin él la operación simplemente no existe.
El notario revisa el título, calcula y retiene los impuestos, redacta la escritura e inscribe la operación en el Registro Público. Responde con su propio patrimonio si se equivoca, y eso explica por qué es tan meticuloso.
El comprador elige al notario, no el vendedor. Es un derecho y conviene ejercerlo. Un vendedor que insiste en su notario no hace nada ilegal, pero usted estaría renunciando a la única persona independiente de toda la operación.
02
Los gastos
Quién paga qué, y en qué momento
Los gastos de adquisición los paga el comprador: el impuesto de adquisición de inmuebles, los honorarios del notario, la inscripción en el Registro Público y el avalúo. Es la parte que la gente olvida presupuestar.
El fideicomiso tiene dos cargos propios, una cuota al constituirlo y una cuota anual al banco fiduciario mientras dure. Aparte se paga un derecho a la Secretaría de Relaciones Exteriores por el permiso.
El impuesto sobre la ganancia al vender lo paga el vendedor. Si usted vende algún día, ese cálculo depende de lo que pueda comprobar con facturas, así que guarde todo desde el primer día y a su nombre.
03
Los errores
Cuatro errores que cuestan caro
Entregar dinero antes de que el notario revise el título. El depósito va en garantía, no directo al vendedor. Si alguien le pide el pago completo por adelantado, algo está mal.
Comprar terreno ejidal sin regularizar. El ejido es propiedad social y no se transmite como propiedad privada mientras no esté convertido a dominio pleno. Hay una razón por la que se ofrece así.
Aceptar un trato de palabra. En México, como en cualquier otro lugar, lo que no está en la escritura no existe.
Suponer que en su país nadie se entera. Muchos países exigen declarar bienes en el extranjero. Hable con su contador antes de cerrar, no después.
04
Un aviso
Dos cosas que se oyen y no son ciertas
Se oye que en algunos casos no hace falta fideicomiso. En la zona restringida sí hace falta para una persona física extranjera. Si alguien le dice lo contrario, pida que se lo ponga por escrito y lléveselo a un notario antes de entregar un peso.
Se oye también que México no cuenta los días de estancia para efectos fiscales. México tiene sus propias reglas de residencia fiscal. Consulte a un contador antes de asumir cualquier cosa sobre impuestos, en México y en su país.